Mehrfamilienhäuser - Worauf kommt es an?

Vor- & Nachteile

VORTEILE

Sichere Kapitalanlage: Immobilien zählen zu den wertstabilsten Anlageformen und bieten einen wirksamen Schutz vor Inflation. Sie entwickeln sich oft unabhängig von den Schwankungen der Finanzmärkte und sorgen so für Stabilität. Zudem bringen Immobilien mehr Diversität ins Portfolio und stärken die langfristige Sicherheit Ihres Vermögens.
Alles an einem Ort: Mit einer zentralen Organisation behalten Sie jederzeit den Überblick über Ihre Immobilie. Verwaltung, Reparaturen und Modernisierungen lassen sich effizient bündeln, wodurch Abläufe klarer, schneller und transparenter werden. Das spart nicht nur Zeit und Kosten, sondern reduziert auch den Koordinationsaufwand mit unterschiedlichen Dienstleistern. So haben Sie alle wichtigen Prozesse rund um Ihre Immobilie bequem an einer Stelle im Griff.
Steuern sparen: Der Kauf eines Mehrfamilienhauses als Kapitalanlage bietet nicht nur laufende Mieteinnahmen, sondern auch interessante steuerliche Vorteile. Über Abschreibungen (AfA) können die Anschaffungskosten des Gebäudes über die Jahre steuerlich geltend gemacht werden, wodurch sich die Steuerlast deutlich reduziert. Zusätzlich lassen sich zahlreiche Werbungskosten – etwa für Verwaltung, Instandhaltung, Modernisierungen oder auch Finanzierungskosten – ansetzen.
Kosten auf Mieter umlegen: Ein wesentlicher Vorteil bei Mehrfamilienhäusern als Kapitalanlage ist die Möglichkeit, viele laufende Betriebskosten auf die Mieter umzulegen. Dazu zählen beispielsweise Ausgaben für Müllabfuhr, Hausstrom, Straßenreinigung, Versicherungen oder die Pflege der Außenanlagen. Diese Nebenkosten werden im Rahmen der jährlichen Betriebskostenabrechnung transparent auf die Mieter verteilt..

NACHTEILE

Mitkauf der Mieter: Beim Erwerb eines Mehrfamilienhauses übernehmen Sie automatisch alle bestehenden Mietverträge. Das bedeutet, Sie treten in die Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters ein – auch dann, wenn Ihnen einzelne Vertragsbedingungen oder Mieterstrukturen nicht optimal erscheinen.
Hoher Aufwand: Ein Mehrfamilienhaus verlangt deutlich mehr Aufmerksamkeit als eine einzelne Eigentumswohnung. Von der Koordination der Nebenkostenabrechnungen über Instandhaltungsmaßnahmen bis hin zur Mieterkommunikation – Verwaltung und Pflege bedeuten spürbar mehr organisatorischen Aufwand.
Rechtlich komplex: Als Eigentümer bewegen Sie sich in einem rechtlich sensiblen Umfeld. Mietrecht, Energieeinsparverordnungen und steuerliche Vorschriften erfordern gute Kenntnisse und oft auch professionelle Unterstützung, um Fehler und kostspielige Konsequenzen zu vermeiden.
Mietausfälle: Leerstand, säumige Zahler oder gar längere Rechtsstreitigkeiten können die Einnahmen erheblich schmälern. Eine sorgfältige Mieterauswahl sowie Rücklagenbildung sind deshalb unverzichtbar.
Gesetzesänderungen: Verschärfte Vorgaben, etwa im Bereich energetischer Sanierungen oder beim Denkmalschutz, können hohe Zusatzkosten verursachen. Diese Entwicklungen sollten bei der langfristigen Kalkulation unbedingt berücksichtigt werden.
Kapitalbindung: Mit dem Kauf eines Mehrfamilienhauses binden Sie meist einen großen Teil Ihres Vermögens über viele Jahre. Das Kapital steht nicht kurzfristig für andere Investitionen oder Notfälle zur Verfügung.
Steuern beim Verkauf: Ein Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb führt in der Regel zur Spekulationssteuerpflicht. Wer steuerlich profitieren möchte, sollte daher eine langfristige Haltedauer einplanen.

Gebäudeüberprüfung

Fachleute Hinzuziehen

Den Kauf eines Mehrfamilienhauses sollte man nicht allein angehen, da es sich um eine komplexe und weitreichende Investition handelt. Ein Immobiliengutachter ermittelt den realistischen Marktwert und gibt Sicherheit bei der Kaufentscheidung. Ein Architekt oder Energieberater prüft den baulichen und energetischen Zustand, sodass notwendige Sanierungen oder Modernisierungen frühzeitig erkennbar sind. Der Steuerberater unterstützt bei der optimalen Finanz- und Steuerplanung, was gerade bei vermieteten Objekten große Vorteile bringt. Zudem sorgt ein Rechtsanwalt für Immobilienrecht dafür, dass Kaufverträge und Mietverhältnisse rechtlich einwandfrei sind und keine Risiken übersehen werden.

So lässt sich der Kauf professionell absichern und langfristig rentabler gestalten.

Lage, Lage, Lage

Mikrolage: In der Mikrolage wird die unmittelbare Umgebung der Immobilie detailliert analysiert. Hierbei stellt sich die Frage, wie gut die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr ist. Welche Möglichkeiten bieten sich an, um schnell und bequem in die Stadt zu gelangen? Auch die Straßenanbindung spielt eine wichtige Rolle. Außerdem sollten Sie sich erkundigen, ob Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe sind, um den täglichen Bedarf decken zu können. Schulen und Ärzte sollten ebenfalls in der unmittelbaren Umgebung vorhanden sein, um die Attraktivität der Wohnungen sicherzustellen. Parks, die fußläufig erreichbar sind, bieten zudem Erholungsmöglichkeiten im Freien. Auch andere Rückzugsmöglichkeiten in der Nähe, wie zum Beispiel idyllische Waldgebiete, Flüsse, Seen, verbessern die Lebensqualität Ihrer potentiellen Mieter und sichern somit die Attraktivität der Wohnungen.
Makrolage: Im Rahmen der Makrolage erfolgt eine umfassende Analyse der Region, die für Ihre Entscheidungsfindung von großer Bedeutung ist. Betrachten Sie unter anderem die Kaufkraft der ansässigen Bevölkerung, die aktuelle Entwicklung des Arbeitsmarktes sowie die Struktur der Bevölkerung. Zudem analysieren Sie die demografische Entwicklung, um ein umfassendes Bild der Region zu bieten.

Bausubstanz und Bauweise

Instandhaltung: Welche Reparaturen oder Sanierungen stehen bald an?

Bauweise: Altbau, 70er-Jahre oder Neubau - jedes Baujahr hat typische Stärken und Schwächen.

Wohnungen im Detail: Zustand von Böden, Bädern und Küchen genau anschauen. Sind die Grundrisse Modern oder bedarf hier eine Anpassung

Energieeffizienz: Wie alt ist die Heizung? Funktioniert eine Heizung mit Erneuerbaren Energien wenn die aktuelle Heizung kaputt geht? Wie kann man sich schon vorher vorbereiten mit Maßnahmen die sowieso gemacht werden müssen, z.B. ein Fenstertausch? Sind Etagenheizungen eingebaut? Wie wird das GEG am besten eingehalten? Hier empfehlen wir die Durchsprache mit einem Energieberater.

Mietverhältnisse: Wie zuverlässig sind die aktuellen Mieter? Gibt es Sondervereinbarungen? Wie ist das Zusammenleben der Mieter? Gibt es viel Fluktuation?

Mietmultiplikator & Rendite

Mietmultiplikator

Der Mietmultiplikator ergibt sich, indem man den Kaufpreis inklusive Nebenkosten durch die Jahresnettokaltmiete teilt. Er zeigt anschaulich, wie viele Jahre es dauern würde, bis der Kaufpreis rein rechnerisch durch die aktuellen Mieteinnahmen wieder eingespielt ist.

Als Orientierung:

Werte unter 25 gelten in der Regel als positiv,

Werte über 25 eher als kritisch.

Allerdings hängt die Bewertung stark von der Lage ab: In sehr gefragten Top-Lagen kann auch ein Multiplikator von 30 noch attraktiv sein, während in schwächeren Regionen selbst ein Wert von 20 riskant sein kann.

Rendite

Um die Rentabilität eines Mehrfamilienhauses einzuschätzen, reicht es nicht, nur auf die Mieteinnahmen zu schauen. Wichtig ist die Renditeberechnung. Formel:

Jahresnettokaltmiete minus Bewirtschaftungskosten ÷ (Kaufpreis plus Kaufnebenkosten) × 100 %

Das Ergebnis zeigt, welche prozentuale Rendite das Objekt bringt. Als Faustregel gilt: Immobilien mit einer Rendite von über 5 % können für Anleger interessant sein - vorausgesetzt, Lage und Substanz stimmen ebenfalls.

Förderung, Finanzierung, steuerliche Aspekte

Förderung

Nach dem Kauf können Sanierungen und Modernisierungen durch staatliche Förderprogramme finanziell unterstützt werden. Dabei gibt es verschiedene Möglichkeiten:

Umfassende energetische Sanierung: Wird das Gebäude auf ein Effizienzhausniveau von EH 85 oder besser gebracht, fördert die KfW dies mit zinsgünstigen Krediten und einem Tilgungszuschuss von bis zu 45 %.

Heizungstausch: Wird eine neue Heizung eingebaut, die mindestens 65 % erneuerbare Energien nutzt, gibt es einen Zuschuss ab 30 %.

Einzelmaßnahmen: Für einzelne Sanierungen wie z. B. den Fenstertausch, Dämmung oder neue Türen gewährt die BAFA einen Zuschuss von 20 %.

Wenn Sie Interesse haben, vermitteln wir Ihnen gerne einen passenden Energieberater.

Finanzierung

Die Finanzierung eines Mehrfamilienhauses ist ein entscheidender Schritt beim Kauf von Immobilien. Neben ausreichendem Eigenkapital sind langfristige Darlehen mit festen Zinsen wichtig, um Planungssicherheit zu schaffen. Auch Kaufnebenkosten wie Notar, Grunderwerbsteuer und Makler müssen berücksichtigt werden. Staatliche Förderprogramme und KfW-Kredite unterstützen vor allem bei energetischen Sanierungen. Eine realistische Kalkulation von Mieteinnahmen, Rendite und laufenden Kosten ist unerlässlich, um die Immobilienfinanzierung tragfähig zu gestalten. Mit professioneller Beratung gelingt der Kauf eines Mehrfamilienhauses sicher und nachhaltig. Weitere Informationen unter dem Reiter Finanzierung

Steuerliche Aspekte

Beim Betrieb eines Mehrfamilienhauses spielen steuerliche Vorteile eine zentrale Rolle. Über die Abschreibung (AfA) lassen sich Anschaffungs- und Herstellungskosten über die Jahre steuerlich geltend machen. Zusätzlich können nicht umlagefähige Kosten, wie Verwaltung oder Instandhaltung, als Werbungskosten abgesetzt werden. Ein Restnutzungsdauer-Gutachten kann die Abschreibung oft erhöhen und dadurch die Steuerlast spürbar senken. Über uns bekommen Sie ein 50€ Gutschein bei der Erstellung eines Restnutzungsdauer-Gutachten bei Betongoldgutachten. Wer diese Aspekte von Anfang an berücksichtigt, optimiert die Rendite und schafft Planungssicherheit. Eine professionelle steuerliche Beratung ist dabei unverzichtbar, um alle Möglichkeiten voll auszuschöpfen.